Государственная кадастровая оценка
В 2012 году Россия перешла к оплате налоговых и арендных платежей в размере от кадастровой стоимости. Сейчас по всей территории Российской Федерации проводятся государственные кадастровые оценки объектов недвижимости (земли всех категорий, объекты капитального строительства, сооружения, объекты незавершенного строительства). Давайте ответим на вопросы, что такое государственная кадастровая оценка и чем она регулируется.
Проведение государственной кадастровой оценки регулируется ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу 01 января 2017 года. До этого кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определяется для целей налогообложения, то есть, чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоговые и арендные платежи.
Почему происходит завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости? Так как кадастровая оценка имеет массовый характер, то каждый объект недвижимости не переоценивается отдельно. Оценка объектов недвижимости проводится на основании документов и информации, которые находятся в государственных бюджетных учреждениях (ГБУ). Как показывает практика, в связи с отсутствием в государственных бюджетных учреждениях, которые были созданы в каждом регионе нашей стороны, и которым было поручено проведение государственной кадастровой оценки, нет всей актуальной информации по объектам недвижимости, поэтому происходит завышение их кадастровой стоимости.
Законодатель предусмотрел возможность влияния на проводимую кадастровую оценку объектов недвижимости на основных ее этапах.
На подготовительном этапе правообладатели имеют право уточнить информацию по своим объектам недвижимости путем подачи в ГБУ декларации о характеристиках объектов недвижимости, которые будут учтены, и на основании этой информации будет проводиться оценка объектов.
Согласно ст. 12 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», прием деклараций осуществляется до 01 января года определения кадастровой стоимости.
После подготовки промежуточного отчета о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости и его размещения в фонде данных Росреестра, у заинтересованных лиц (правообладателей – собственников и арендаторов, др.) будет возможность подать замечания к предварительному отчету о кадастровой оценке объектов недвижимости и повлиять на установление справедливой кадастровой стоимости. На это, согласно ст. 14 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», будет всего 50 дней с момента размещения отчета Росреестром в фонде данных государственной кадастровой оценки.
После утверждения предварительного отчета у собственников, арендаторов имеется возможность влиять на кадастровую стоимость своих объектов недвижимости путем подачи обращений об исправлении технических и методологических ошибок (внесудебный порядок) или обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.
Вот пример из нашей практики на этапе ознакомления с предварительным отчетом о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости и возможности подачи замечаний к нему:
При юридическом сопровождении наших специалистов были подготовлены и учтены замечания к предварительному отчету о государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой в Ставропольском крае в 2019 году.
К нам обратился руководитель юридического лица с проблемой, что при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка его кадастровая стоимость увеличилась с 557 548,02 руб. до 108 234 350,50 руб., то есть на 107 676 802,48 руб. Увеличение кадастровой стоимости земельного участка повлечет за собой увеличение налоговых платежей в 194 раза - с 1 672 руб. до 324 703 руб. После ознакомления с результатами проведенной государственной кадастровой оценки, руководитель обратился к нам с вопросом, возможно ли повлиять на результаты оценки земельного участка и снизить его кадастровую стоимость. Нашими специалистами были выявлены ряд ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, а именно: сотрудниками ГБУ при проведении оценки не была применена корректировка на вид разрешенного использования, ГБУ неверно были подобраны объекты-аналоги и другие ошибки. После подготовки и подачи замечаний к предварительному отчету о государственной кадастровой оценке земельного участка в ГБУ, замечания были учтены и кадастровая стоимость земельного участка была снижена более чем в 160 раз и составила 675 788,22 руб. Специалистами ГБУ по предварительному отчету кадастровая стоимость объекта была завышена на 107 558 562,28 руб. Таким образом, клиент по данному объекту недвижимости сэкономил 322 675 рублей на налогах.
Мы постарались Вам объяснить, что такое государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, чем регулируется, и какие проблемы возникают при проведении кадастровой оценки и как можно их решить.
Давайте еще ответим на несколько вопросов, касающихся государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края
На территории Краснодарского края на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 г. № 481 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах" проводится государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов. После опубликования предварительных результатов оценки у заинтересованных лиц будет всего 50 дней на подачу замечаний к отчету и возможности повлиять на результаты оценки.
Проблемы государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и земельных участков
Основной проблемой является то, что у государственных бюджетных учреждений, которым поручено проведение государственной кадастровой оценки, нет полной или есть, но неточная, актуальная информация об объектах недвижимости, по которым проводится оценка, что приводит к завышению кадастровой стоимости объектов. Для того, чтобы не допустить завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственникам, арендаторам, правообладателям необходимо актуализировать информацию, находящуюся в распоряжении ГБУ, путем подачи деклараций о характеристиках объектов недвижимости, замечаний к предварительному отчету о государственной кадастровой оценке и обращений об исправлении технических и методологических ошибок.
Эволюция развития и проблемы кадастровой оценки недвижимости в России
О проблемах государственной кадастровой оценки мы ответили выше. Что касается эволюции развития кадастровой оценки, считаем, что, если у бюджетных учреждений будет полная и актуальная информация об объектах недвижимости, которая будет предоставлена собственниками, арендаторами, правообладателями, то в дальнейшем кадастровая стоимость объектов недвижимости, при последующих оценках, не будет так завышена.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в 2021 году
На основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.04.2020 года № 488 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году". В Краснодарском крае будет проводиться кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земель лесного фонда, земель водного фонда.
ГУБ КК «Краевое БТИ» уже начало подготовительный этап и осуществляет прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости.
Если у вас возникли вопросы, или нужна консультация по вышеописанным вопросам - можете обратиться к нашим специалистам любым удобным для вас способом:
по телефону 8 800 350 31 36
по электронной почте info@fzkadastr.ru